Sin duda, en la práctica nos topamos con muchos clientes que se encuentran con la figura de un contrato de arras en el marco de una compraventa de una casa o un piso.
El contrato de arras es un acuerdo de carácter previo a la compraventa de un inmueble, donde las partes intervinientes (comprador y vendedor) acuerdan:
Por una parte, al comprador del inmueble, a cambio de una cantidad de dinero (que generalmente se descuenta del precio total de la compra de una casa o piso) se le reservará el derecho a comprarlo.
Por otra banda, el vendedor, en atención a lo anterior, se comprometerá a entregar el piso o la casa al comprador de acuerdo con las condiciones pactadas en el contrato de arras que se firme.
Así, debemos tener presente, que existen tres tipos de contratos de arras, que podemos encontrarnos de manera habitual cuando queremos comprar una casa y debemos firmar un contrato de este tipo:
Este tipo de contrato de arras supone un anticipo del precio total de la compraventa de la casa o piso. El objetivo es claro, reforzar el compromiso de comprador y vendedor en cuanto a la compraventa del inmueble.
Se puede pactar en caso de incumplimiento una pena que consistirá en una cantidad concreta de dinero. El hecho de que paguemos esta pena de carácter económico no nos exime de cumplir con el contrato.
Dado que son las más comunes en la práctica, debemos tener claras las consecuencias si incumplimos este contrato:
Consideramos acertado, sobre todo en relación al contrato de arras penitenciales, presentar un supuesto que puede servir de especial ayuda a futuros compradores y que han de tener muy presente:
Se firma un contrato de arras en el contexto de una compraventa de una casa. Los compradores del inmueble al solicitar un préstamo hipotecario se encuentran con que la entidad bancaria no está dispuesta a su concesión, por la calificación urbanística de la finca (se expropiará por la Administración en su momento, para la construcción de una carretera, por ejemplo).
¿Cuál es el problema que se deriva de la situación anterior? Pues que el comprador se verá en la problemática de no poder adquirir la casa porque no puede solicitar una hipoteca. Ninguna entidad bancaria querrá suscribir un préstamo hipotecario para una vivienda que puede ser expropiada.
El vendedor del inmueble no informó de la anterior situación al futuro comprador que no puede adquirir el inmueble por lo que se ha explicado. ¿Quién incumple en este caso el contrato de arras? Teniendo en cuenta el supuesto planteado, el vendedor es el que incumple dado que no informó de la situación al comprador, y por ende, el contrato de arras no puede cumplirse por la actitud del vendedor al ocultar la situación el inmueble cuando se firmó el contrato de arras.
Es muy importante tener en cuenta ejemplos como el anterior, para evitar perjuicios económicos más que relevantes después de firmar un contrato de arras y que ello no enturbie nuestra ilusión en la adquisición de una casa o un piso.
Sin duda, aconsejamos, antes de firmar un contrato de arras, revisar la situación del inmueble (posible plan urbanístico por el medio) que deseamos comprar, para evitar situaciones como la anteriormente descrita.
Silvia Presedo Miranda
Abogada especialista en Derecho Civil y Derecho Laboral