Sin duda, en la práctica nos topamos con muchos clientes que se encuentran con la figura de un contrato de arras en el marco de una compraventa de una casa o un piso.
El contrato de arras es un acuerdo de carácter previo a la compraventa de un inmueble, donde las partes intervinientes (comprador y vendedor) acuerdan:
Por una parte, al comprador del inmueble, a cambio de una cantidad de dinero (que generalmente se descuenta del precio total de la compra de una casa o piso) se le reservará el derecho a comprarlo.
Por otra banda, el vendedor, en atención a lo anterior, se comprometerá a entregar el piso o la casa al comprador de acuerdo con las condiciones pactadas en el contrato de arras que se firme.
Así, debemos tener presente, que existen tres tipos de contratos de arras, que podemos encontrarnos de manera habitual cuando queremos comprar una casa y debemos firmar un contrato de este tipo:
Arras confirmatorias
Este tipo de contrato de arras supone un anticipo del precio total de la compraventa de la casa o piso. El objetivo es claro, reforzar el compromiso de comprador y vendedor en cuanto a la compraventa del inmueble.
Contrato de arras penales
Se puede pactar en caso de incumplimiento una pena que consistirá en una cantidad concreta de dinero. El hecho de que paguemos esta pena de carácter económico no nos exime de cumplir con el contrato.
Arras penitenciales
Dado que son las más comunes en la práctica, debemos tener claras las consecuencias si incumplimos este contrato:
Si el comprador es el que incumple su compromiso de comprar el inmueble, perderá la cantidad que en su momento adelantó como señal o arras.
En cambio, si es el vendedor de la casa o piso el que incumple y se echa para atrás, tendrá que devolver al comprador el importe de la señal de arras pero por duplicado.
Consideramos acertado, sobre todo en relación al contrato de arras penitenciales, presentar un supuesto que puede servir de especial ayuda a futuros compradores y que han de tener muy presente:
Se firma un contrato de arras en el contexto de una compraventa de una casa. Los compradores del inmueble al solicitar un préstamo hipotecario se encuentran con que la entidad bancaria no está dispuesta a su concesión, por la calificación urbanística de la finca (se expropiará por la Administración en su momento, para la construcción de una carretera, por ejemplo).
¿Cuál es el problema que se deriva de la situación anterior? Pues que el comprador se verá en la problemática de no poder adquirir la casa porque no puede solicitar una hipoteca. Ninguna entidad bancaria querrá suscribir un préstamo hipotecario para una vivienda que puede ser expropiada.
El vendedor del inmueble no informó de la anterior situación al futuro comprador que no puede adquirir el inmueble por lo que se ha explicado. ¿Quién incumple en este caso el contrato de arras? Teniendo en cuenta el supuesto planteado, el vendedor es el que incumple dado que no informó de la situación al comprador, y por ende, el contrato de arras no puede cumplirse por la actitud del vendedor al ocultar la situación el inmueble cuando se firmó el contrato de arras.
Es muy importante tener en cuenta ejemplos como el anterior, para evitar perjuicios económicos más que relevantes después de firmar un contrato de arras y que ello no enturbie nuestra ilusión en la adquisición de una casa o un piso.
Sin duda, aconsejamos, antes de firmar un contrato de arras, revisar la situación del inmueble (posible plan urbanístico por el medio) que deseamos comprar, para evitar situaciones como la anteriormente descrita.
Silvia Presedo Miranda
Abogada especialista en Derecho Civil y Derecho Laboral
Blog - Despacho de Abogados en A Coruña y Monforte de Lemos (Lugo)
Sin duda, en la práctica nos topamos con muchos clientes que se encuentran con la figura de un contrato de arras en el marco de una compraventa de una casa o un piso. El contrato de arras es un acuerdo de carácter previo a la compraventa de un inmueble, donde las partes intervinientes (comprador y […]
Explicados de manera sencilla en cinco pasos, y con consejos prácticos basados en nuestra experiencia como abogados especialistas en la tramitación de herencias en toda España, tanto herencia españolas como internacionales desde hace diez años. Ante el fallecimiento de un familiar o allegado, los trámites a realizar, el lugar y los plazos, son los siguientes. […]
Ante una herencia o donación internacional ¿cómo saber dónde presentar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones? ¿ Es necesario presentarlo en varios países? Esta es la pregunta más planteada, sobre todo en nuestras consultas online y la respuesta más temida por las personas emigrantes y extranjeras que asesoramos en materia de herencias internacionales en todo […]
Imagínese usted que un familiar o allegado le dice que quiere donarle unos inmuebles, por el motivo que sea; en agradecimiento a que lo está cuidando o lo cuidó en momentos difíciles, o porque le quiere dejar la herencia llegado el momento pero desea que usted pueda disfrutar de esos inmuebles ahora mismo sin esperar […]
Como despacho de abogados en A Coruña con especialistas en Derecho de familia internacional, nos plantean muy a menudo esta pregunta, y la respuesta es que normalmente sí, aunque hay que analizar la situación dependiendo del país donde se haya dictado la sentencia. Es decir, si usted se ha divorciado fuera de España, necesitará un […]
Es evidente que los intereses económicos y las relaciones familiares deben gestionarse adecuadamente a la hora de repartir la herencia ya sea de los padres, abuelos o algún otro familiar.